Forum Anlegerhilfe
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| Neues Urteil des BGH zu Fragen der Anlageberatung bei Immobilienanlagen |
| Immobilien |
| Freitag, den 05. Februar 2010 um 09:42 Uhr |
|
Der Bundesgerichtshof hat in 2 brandaktuellen Entscheidungen vom 27.10.2009 (Az. XI ZR 337/08 und XI ZR 338/08) in klarstellender Weise zu Fragen der Anlageberatung bei Immobilienbeteiligungen sowie zur Frage der Offenlegungspflicht von Rückvergütungen Stellung genommen. Der Sachverhalt Der klagende Anleger hatte im Jahr 1994 eine Kommanditbeteiligung in Höhe von ca. € 300.000,00 an einem geschlossenen Immobilienfonds in Berlin erworben. Die beklagte Bank hatte ihm vor dem Beratungsgespräch ein Emissionsprospekt der Fondsgesellschaft übersandt. Zur Teilfinanzierung der Beteiligung nahm der Kläger ein von der beklagten Bank angebotenes Darlehen in Anspruch. In der Folgezeit geriet die Fondsgesellschaft durch erhebliche Leerstände und ausstehende Mieteinnahmen in finanzielle Schwierigkeiten. Der klagende Anleger vertrat die Auffassung, von der beklagten Bank nicht ausreichend über die Risiken der Anlage aufgeklärt worden zu sein und begehrte Rückzahlung des investierten Betrages Zug um Zug gegen Abtretung der Beteiligung. Das Landgericht Frankfurt hatte die Klage zunächst abgewiesen; vor dem OLG Frankfurt hatte der Kläger Erfolg. Der BGH hob die Entscheidung auf und wies damit die Klage endgültig ab. Die Entscheidungsgründe sind bedeutsam für die Rechtsfortbildung im Bereich der Anlageberatung. Vermittlung eines zutreffenden Bildes der Anlage durch die Bank Der BGH hat zunächst die ständige Rechtsprechung bestätigt, wonach eine Bank die von ihr verwendeten Fondsprospekte auf ihre innere Schlüssigkeit hin überprüfen muss. Unterlässt sie dies und erweckt gleichwohl bei dem Anleger den Eindruck, die Anlage mit positivem Ergebnis geprüft zu haben, so haftet sie dann, wenn der Prospekt der geschuldeten Prüfung in einem für die Anlageentscheidung wesentlichen Punkt nicht standhält. Weiter bestätigte der BGH ausdrücklich seine Rechtssprechung, wonach alleine der Anleger das Risiko, dass sich eine auf einer anleger- und objektgerechten Beratung getroffene Anlageentscheidung im nachhinein als falsch erweist, trägt. Soweit Prognosen nach den damals gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichtigung der sich abzeichnenden Risiken erstellt wurden, sind die Interessen des Anlegers grundsätzlich gewahrt. Die Bank bzw. der Initiator darf auch eine optimistische Erwartung seiner Prognose bezüglich der zukünftigen Entwicklung zugrunde legen, solange die die Erwartung rechtfertigenden Tatsachen sorgfältig ermittelt sind und die darauf gestützte Prognose der künftigen Entwicklung aus damaliger Sicht vertretbar ist. Der BGH hebt im weiteren ausdrücklich hervor, so der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Dr. Christian Zwade, dass die Bank nicht über das einer Prognose innewohnende Risiko und die grundsätzliche Schwierigkeit, Entwicklungen zur Rentabilität einer Kapitalanlage voraus zu sagen, aufklären muss, da entsprechendes zum Allgemeinwissen gehört. Keine gesonderte Aufklärungsbedürftigkeit wegen Fremdfinanzierung. Vermittlung eines zutreffendes Bildes der Anlage durch die Bank Eine teilweise Fremdfinanzierung und die sich daraus ergebende Fremdkapitalquote stellen nach Überzeugung des Bundesgerichtshof ebenfalls kein strukturelles Risiko dar, über welches der Anleger gesondert aufzuklären ist. Solange der Anteil der Fremdfinanzierung des Fonds und die damit verbundenen Belastungen im Prospekt zutreffend dargestellt sind, ist der grundsätzlichen Aufklärungslast damit Genüge getan. Nur wenn weitere, dem Anleger unbekannte risikoerhöhende Umstände hinzutreten (z. B. ein überteuerter Erwerb der Immobilie, Einsatz von Eigenkapital für investitionsfremde Zwecke oder der Verfall der betreffenden Immobilienpreise) besteht eine weitere Aufklärungsbedürftigkeit des Anlegers und eine entsprechende Beratungspflicht der Bank. Neues zu Rückvergütungen In der weiteren Entscheidung des BGH vom 27.10.2009 (Az.: XI ZR 338/08) hat sich der Bundesgerichtshof ergänzend mit der Frage der Aufklärungspflicht über gezahlte Innenprovisionen auseinandergesetzt. Aufklärungspflichtige Rückvergütungen (Retrozessionen) sollen nach Überzeugung des BGH nur dann vorliegen, wenn Teile der Ausgabeaufschläge oder Verwaltungsgebühren, die der Kunde über die Bank an die Gesellschaft zahlt, hinter seinem Rücken an die beratende Bank umsatzabhängig zurückfließen. Erforderlich ist also ein für den Kunden nicht erkennbares besonderes Interesse der Bank, gerade diese Beteiligung zu empfehlen, da sie aus dem eingelegten Betrag des Anlegers unmittelbar einen Rückfluss erhält. |
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